Rozhodnuti nejvyššího soudu.
Uzavřel-li kdo za platnosti zákona o ochraně nájemníků nájemní smlouvu ve starém domě na více let za určitou činži, pokládá se tato smlouva dle uvedeného zákona po projití smluvené doby za prodlouženou na neurčitý čas a sice i co do výše nájemného, takže pronajímatel nemůže činži jednostranně libovolně zvýšiti, nýbrž, neodpovídá-li snad výše její přípustné dle zákona na ochr. náj., lze se domáhati zvýšení její jen v mezích tohoto zákona.
(Rozhodnutí nejvyššího soudu z 22. listopadu 1929 Rv I 178/29. Krajský soud civilní v Praze Ck V 396/27.)
Žalobce uzavřel se žalovaným dne 3. srpna 1923 nájemní smlouvu na dobu 4 let za roční nájemné 8500 Kč.
Po projití této smluvené lhůty nájemní, s ohledem na ustanovení § 2 zák. ze dne 26. března 1925 č. 48 sb. z. a n., dle něhož tuto nájemní smlouvu sluší pokládati za prodlouženou na neurčito, domáhal se žalobce na žalovaném placení činže 56000 Kč ročně resp. 14000 Kč čtvrtletně jako prý činže přiměřené.
První soud žalobu zamítl.
Vrchní soud (rozh. z 19. listopadu 1928 Со II 315/28) rozsudek první stolice z těchto důvodů potvrdil: Z ustanovení § 2 zák. č. 48/1925 sb. z. a n. plyne, že i na předmětný prodlouženy nájemní poměr vztahuje se tento zákon o ochraně nájemníků. Jen § 14 cit. zákona stanoví, že na nájemní smlouvy učiněné v době od 1. května 1922 do 31. března 1925 na určitou dobu aspoň 3 let nevztahují se ustanovení § 8—12 cit. zák., které připouštějí zvýšení nájemného.
Sporno jest však, zda prodloužením doby nájemní dle zákona o ochraně nájemníků prodloužila se úmluva nájemní i co do výše požadovaného nájemného. A tu je odvolací soud prvý, že podle ustanovení § 2 odst. 3. cit. zák. prodloužil se poměr nájemní nejen co do doby, ale i co do výše nájemného. Přezkoumání smluvené činže jest sice při takových smlouvách dle § 22 cit. zák. vyloučeno, ale poměr nájemní zůstává pod ochranou tohoto zákona, když zákon ten sám pokládá smluvní nájemní poměr za prodloužený na neurčito za podmínek v něm uvedených, které tu také skutečně jsou. Při tom ustanovení § 14 cit. zák. nemá jiného významu, než že soud není oprávněn zkoumati, zda smluvená činže odpovídá předpisům zákona o ochraně nájemníků. Příčilo by se ale duchu tohoto zákona, aby pronajímatel mohl zvýšiti smluvené nájemné po uplynutí smluvní doby nájemní, jak by chtěl, poněvadž by tím i trvání smluvní doby na neurčitou dobu bylo ohroženo. Je proto odvolací soud toho názoru, že pronajímatel nemůže vůbec žádati zvýšení smluveného nájemného, leda v tom případě, kdyby toto nájemné neodpovídalo nájemnému dle zákona o ochraně nájemníků a bylo menší než nájemné dle tohoto zákona i s přípustným zvýšením dle § 8—12 cit. zák.
Za tohoto stavu věci nelze jinak za to míti, než že nájemné, ve smlouvách dle § 2 odst. 3 cit. zák. stanovené, trvá i pro prodlouženou dobu nájemní a že toto nájemné nelze jednostranně zvýšiti, nýbrž jen dohodou stran nebo soudním rozhodnutím v mezích zákona o ochraně nájemníků, jehož platnost po uplynutí smluvené doby nájemní nastala, jsou-li tu podmínky k takovému rozhodnutí.
Správně proto první soud žalobu zamítl.
Nejvyšší soud dovolání žalobcovu nevyhověl. Důvody: Odvolací řízení není neúplné a také nebyla sporná věc posouzena nesprávně.
Neprávem spatřuje dovolatel neúplnost odvolacího řízení v tom, že v něm nebyl o přiměřenosti žalobou požadované činže připuštěn důkaz znalci. Otázka přiměřenosti činže je pro rozhodnutí rozepře, jak je zjevno ze správných věcí i zákonu vyhovujících důvodů naříkaného rozsudku, pro rozhodnutí rozepře nezávažná, proto o ní nelze podle § 275 odst. 1 c. ř. s. prováděti nějaké důkazy.
Nebylo zákonného důvodu ku přerušení řízení a vyžádání rozhodnutí o výši nájemného podle § 25 zák. o ochraně nájemníků, neboť se dovolatel nedomáhá žalobou této činže, nýbrž činže, »která odpovídá hodnotě nájemního předmětu«, o níž bez dalšího bližšího odůvodnění prostě uvádí, že činí ročně 56000 Kč. Není tedy ani v této příčině podle č. 2. § 503 c. ř. s. uplatněný důvod dovolací opodstatněn.
V otázce správnosti právního posouzení sporné věci odvolacím soudem jsou dovolací vývody opakováním právního názoru dovolatelem v řízení soudu prvé stolice a v řízení odvolacím hájeného, jehož podstatou jest, že prodloužením nájemní doby není prodloužena nájemní smlouva ve příčině výše nájemného. Dovolatel nedbá právní podstaty nájemní smlouvy, která podle § 1094 obč. z. platí za zcela dojednanou a užívání věci pokládá se za koupené, jakmile se smluvní strany dohodly o podstatných kusech nájmu, to jest o věci a ceně. Také nedbá doslovu § 2 odst. 3. zákona o ochraně nájemníků, podle kterého se na určitou dobu uzavřené smlouvy nájemní pokládají po dobu platnosti zákona za učiněné na neurčitou dobu, tedy prodlužuje se tímto ustanovením nájemní smlouva, to jest všechny její »podstatné kusy«, kterými jest podle § 1094 obč. z. nájemní předmět a výše umluvené činže a není myslitelno, aby na určitou dobu učiněná a zákonem na neurčito prodloužená nájemní smlouva jako taková přestala po zákonitém prodloužení eksistovati, neboť kdyby měla zaniknouti dohoda o výši nájemného, už by tu nebylo nájemní smlouvy vůbec a nebyla by podle § 2—3 odst. zák. o ochr. náj. prodloužena nájemní smlouva, nýbrž, kdyby byl dovolatelův právní názor správný, byla by nájemní smlouva původní zrušena a nahražena novou, jinou smlouvou.
Ve skutečnosti se dovolatel tím, že se dožaduje žalobou zaplacení činže, »která odpovídá hodnotě nájemního předmětu«, o níž bez dalšího bližšího odůvodnění prostě uvádí, že činí 56000 Kč ročně, domáhá vůči žalované straně ujednání nové smlouvy nájemní, při čemž jednostranně vnucuje žalované straně místo staré, ročně podle smluvního ujednání 8500 Kč činící činže, novou, ale čtvrtletně 14000 Kč činící činži.
Je tedy dovolání bezdůvodné a nelze mu vyhověti.
r.